“买房容易退房难”，一直是楼市的潜规则之一，即使终成功退房，也要经历一个漫长的阶段，购房者大多要承受一笔不小的损失。相关数据显示，2014年，陕西省消费者协会直接受理的投诉中，超过四分之一的投诉涉及房地产，其中近一半都是退房纠纷。
在近期华商房产的退房投诉热线中，有近七成投诉涉及中小城改项目。有业内人士指出，目前导致退房频发的原因，从表面来看，是由于延期交房、质量问题等因素所致;但深层次的原因却与西安楼市进入调整期有关，开发商“房子不好卖”，而购房者选择空间变大，且更挑剔，难免导致退房诉求增多。
“退房难”现象在城改项目中比较普遍
5月初，华商报《楼市周刊》开通维权热线，共接到了68组退房投诉，并对四个典型案例进行了跟踪报道。这些投诉，涉及的问题大多集中在延期交房时间较长、工程停工复工无望、交房时房子质量有问题、提交了退房申请一直拿不到房款等方面。在这68组退房投诉中，其中有29组涉及延期交房，占比42.6%;有18组反映项目已经停工，甚至连开发商都找不到，占比26.5%;有13组，由于交房时房子存在质量问题想退房，占比19.1%;剩下8组，反映的是开发商批准了退房申请，但是一直未返还购房款，占比11.8%。
记者整理发现，这68组投诉中，有47组涉及中小城改项目，占比69.1%。其中所涉及项目大多施工缓慢，难以在当初约定交房期限内完成施工。此外，由于五证不全，也使购房者日后维权比较困难。
比如，此次关注“退房”系列报道的“汇林华城”、“汉城湖畔”项目，均属于城改项目，汉城湖畔涉及上千位业主，但停工半年左右，目前仍未复工，开发商不见踪影，相关部门多次协调未果;汇林华城也是城改项目，两个住宅区除8、9号楼外早已交房入住，而8、9号楼两年前已经封顶，目前只剩水电、电梯等后续工程，但开发商久拖未决，导致数百位业主只能“望房兴叹”。此外，一部分五证齐全的商品房，由于质量存在问题，也成为购房者投诉重点。
退房诉求集中与楼市进入调整期有关
据媒体报道，近两年来在广州、深圳、上海、杭州等地的房价大跌以后，就引发了大规模退房潮，一些项目的退房率甚至直逼50%。业内人士认为，当前西安出现的退房诉求，与楼市进入调整期有关。由于价格下跌造成购房者悔约的现象，并非退房的主因。
“退房原因比较复杂，不能排除在一些新发展区域，比如：曲江二期，有个别楼盘降价后引发购房者退房。”雅狐企划总经理冯奔指出，但这种情形在西安毕竟是少数。一方面，房价近两年虽有回落，但幅度并不算大;另一方面，西安的购房者中，抱投资、投机目的者相对沿海城市还是比较少。
“一些已经卖出去的房子，因为这样那样的问题导致工程进展缓慢，或陷入停工，因而出现业主要求退房的情况。”一位在城改部门工作多年的人士表示，这意味着延期交房已经实实在在地影响了购房愿望的实现。该工作人员认为，工程进展慢、甚至停工，等于是“还前两年市场快速发展的债”。在2010年前后，房地产市场快速扩张，大量住宅供应集中涌现，在近两年面临调整和下行压力后，其中一些房子不好卖了，进而影响正常的施工进度。
“交付难的中小开发商居多。”陕西省房地产研究会会长王圣学指出，中小开发商的资金压力比较大，受市场的直接冲击更明显。预计在去库存政策逐渐起效的环境下，相关问题会得到一定缓解。
有业内人士分析，如果放到七、八年前，没有这么多的购房者要求退房。当年，买房排队，只要买上就能赚钱，房子即使有一些问题，购房者也不会要求退房。现在楼市进入调整期，再加上西安库存量较大，一旦房子有什么问题，购房者就要求退房，因为楼市已经进入买方市场。房子有问题是原因之一，关键是地产市场“萝卜快了不洗泥”时代已经结束。
符合 10 种情形可要求退房
“退房理由千千万”，到底哪些情形才能获得法律支持?陕西永嘉信律师事务所姬英凡律师指出，以下这十种情形业主可以提出退房诉求：
1.延迟交房
一般在购房合同中约定的延迟交房可退房的期限从“30天到90天”不等，如果超过这个期限开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房了。
律师提醒：因过错在开发商，除了按照合同约定支付违约金，还可以要求支付房款的利息。
2.楼盘证件不全
根据规定，开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商五证不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。
律师提醒：对无效合同的处理原则是“双返”，即开发商向购房人返还已付房款，购房人向开发商返还房屋，双方回归到未签订合同之前的状态。
3.开发商擅自变更设计
在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须有通知购房人在变更设计的情形下，是否同意继续履行合同的义务。
律师提醒：开发商在履行通知义务后，如购房人在合同约定期限内未给予答复，开发商可以免责;如果购房人不同意变更设计，开发商应退房。
4.因卖方原因拿不到房产证
律师提醒：法律明确规定，在此情形下买房人享有的退房权，开发商应当退还已付房款，并按照合同约定支付违约金。
5.因卖方原因无法贷款
在签订合同时，除一次性付款或分期付款外，都有对商业或公积金贷款的约定。
律师提醒：以公积金为例，如果开发商承诺可以公积金贷款，需要出具相关资料，交由公积金归集部门审核。如果开发商提供的资料显示出不具备公积金贷款条件，购房人因此而不能取得公积金贷款，购房人就可以要求退房。
6.实测面积与暂测面积误差超过3%
在新版合同中规定，套内建筑面积误差比值超出3%时，买受人有权退房。
律师提醒：前提是在新版合同中，购房人与开发商共同选择了这一条款，这突破了以前按建筑面积来据实结算的“惯例”。
7.房屋质量不合格
房屋质量不合格是房屋的“硬伤”，出现这种情况，首先是开发商难以拿到《竣工备案表》，无法交房。或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。律师提醒：开发商不但要退房，也面临着承担民事责任及行政责任的双重处罚，情节及后果严重的，还会承担刑事责任。
8.地基和主体结构质量经检测不合格
新版合同规定，因房地基问题买受人退房的，出卖人应当退还全部已付款，并支付房款利息。
律师提醒：给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任，因此发生的检测等费用均由出卖人承担。
9.质量太差影响使用
因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人要求退房并要求开发商赔偿损失的，法院也会支持。
律师提醒：一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用，主要是房屋入住后由于渗漏、墙体开裂等原因导致无法正常居住等。
如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，根据有关法律规定，在没有告知购房人房产已经被抵押的情况下卖房，合同无效。
律师提醒：“一房二卖”可以要求退房，如造成经济损失可要求赔偿。以上十种情形中，有三条涉及房屋质量。姬英凡律师指出，目前市面上的商品房质量问题形形色色，但并不是一有质量问题就可要求退房。商品房属于金额较大的特殊商品，业主要退房可先咨询一下专业人士或律师，看自己的情况是否属于退房范围。
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